CONSTRUYE, CONSTRUYE QUE ALGO QUEDARÁ

Por Julián Quiroga Ríos

*Fotografía de portada: Matías de Caro

A lo largo del tiempo la vivienda ha ido cumpliendo diferentes funciones en las sociedades y en las ciudades. Hoy es vista como un derecho básico, como lugar de reproducción de la fuerza de trabajo y principalmente como resguardo y valorización de capital. Pero esta discusión no puede obviar un factor fundamental: el suelo en el cual se construye, muchas veces olvidado, consciente o inconscientemente, en la elaboración de políticas públicas.

Así, resulta imposible escindir la discusión sobre vivienda del problema del acceso al suelo urbano: se estima que la incidencia del valor del suelo en el precio final de la vivienda es cercana al 60%. O tampoco es posible hablar de una política de vivienda sin hacer mención al crédito hipotecario, que nos obliga a revisar las políticas laborales y financieras para entender qué sectores sociales son sujetos de crédito y quién atiende, o no, dicha demanda.

La complejidad del tema obliga, o debería, a pensar una política de hábitat integral. Que no sufra del mal de la sábana, que para cubrir la parte de arriba deja a la intemperie a la parte inferior. Y no resulta casual que esta metáfora utilice “arriba” y “abajo”; no es novedad que los sectores populares (¿incluimos a la clase media? Sí, lo hacemos) hayan sido los más relegados si extendemos la reflexión más allá de los metros cuadrados construidos. Y este punto es fundamental de incorporar; hacer ciudad y hábitat no es hacer miles y miles de metros cuadrados.

Veamos algunas reflexiones al respecto teniendo presente dos anuncios del gobierno nacional que repercutieron con fuerza dentro de la temática, el plan Argentina Construye y la nueva Ley de Alquileres.

Pero empecemos a desenredar el tema y para ello, lamentablemente, hay que explicar algunas particularidades de la mercancía suelo, fundamental en el desarrollo de la vida y sustento de las actividades esenciales de una sociedad.

Fotografía: Natacha Pisarenko

“Buy land, A.J., ‘cause God ain’t making any more of it”
“Compre tierra, A.J., porque Dios ya no está haciendo más”

Anthony Tony Soprano
Los Soprano S04E07

El poder de síntesis de la frase expuesta por el personaje que encarnó el gran James Gandolfini deja ver algunas de las particularidades que hacen del suelo una mercancía tan especial. Al tiempo que nos muestra el espíritu general de cómo es tratada en el capitalismo.

Principalmente el suelo no tiene costo de producción, que no hay que confundirlo con los costos de urbanización de un suelo que sí tiene valores, y unos bastantes elevados. No se puede crear más suelo del que ya existe, aunque sí se puede acondicionar para su uso urbano, y ese poder lo tiene el Estado cambiando los usos de una zona, por ejemplo de rural a urbano. Esta escasez, podría decirse estructural, promueve una actitud especulativa por parte de los propietarios quienes, y según las regulaciones de cada país, prefieren tener el terreno en “engorde” a la espera de mejores condiciones de venta.

Estas mejores condiciones de venta no son generadas por los propios propietarios sino que el precio del suelo es determinado, principalmente, por externalidades ajenas a los dueños de la tierra y por el uso que se le puede dar. Por ejemplo, un terreno con amplios accesos a la ciudad, con todos los servicios, en determinada zona y sobre todo con determinados usos habilitados, o expectativas de uso a futuro, es más caro que uno que no tenga dichos atributos. Esto hace que cada parcela sea prácticamente irreproducible.

Y aquí la cosa se pone espinosa, por lo general es el Estado el que asume los costos de urbanización y sin dudas es el Estado el que determina con sus regulaciones normativas, qué se puede construir o hacer en el suelo. Estos costos de urbanización por lo general son captados por los capitales privados, valorizando sus emprendimientos inmobiliarios casi sin poner un peso (o dólar). 

Las acciones del Estado, ya sea en su rol de productor de espacio construido (viviendas y obra pública), en su rol de suministrador de equipamientos o como regulador de usos del suelo generan efectos de diverso tipo en la estructura urbana, incluidos aumentos de precios del suelo por la implementación de determinada obra. Esto último ocurrió en varios casos relacionados con el plan Pro.Cre.Ar, principalmente en su línea de desarrollos urbanos.

Entonces, el Estado regula pero ¿qué sectores se benefician de sus regulaciones en materia habitacional, ya sea de forma directa o indirecta?

ProCreAr – Ciudad Autónoma de Buenos Aires

Todo parece indicar que los recientes anuncios en materia habitacional marcarían un corte en el sector. En algunos casos con los marcos regulativos heredados históricamente si pensamos en la nueva ley de alquileres que salda una demanda de años de un sector casi olvidado. Y en otros, como el plan Argentina Construye, que apunta a reforzar al sector de la construcción en su eslabón más débil. Veamos de qué se trata estas dos nuevas regulaciones.

El plan Argentina Construye viene a atender a la parte de la demanda que buscan construir, refaccionar o acondicionar la vivienda. Este proyecto, que pretende generar unos 750.000 puestos de trabajo directos o indirectos, busca sumar en la discusión del hábitat y vivienda a los sectores más vulnerables y de la economía popular. Otorgando subsidios de manera directa a organizaciones comunitarias y cooperativas, contribuyendo a cimentar la solvencia de la demanda.

Pero también enfocado en el sector medio, históricamente dejado de lado tanto por el Estado que, en líneas generales se ha dedicado a la construcción de vivienda social, como por los constructores privados que buscan segmentos del mercado más rentables, es decir los estratos con mayor poder económico. Así, esta parte del plan está en sintonía con los objetivos del plan ProCreAr I, atender al sector medio con subsidios a la demanda.

El impacto de Argentina Construye no se podrá negar. La industria de la construcción posee la capacidad de generar empleo rápido y repercute en toda la cadena de valor, algo que es y será muy necesario en el escenario post-pandemia. Pero de nuevo, no hay una discusión o regulación sobre el acceso al suelo urbano. Veremos qué efectos genera una vez que el plan esté en marcha.

Sin duda, el anuncio que más impacto generó fue el de la reciente sanción de la ley de alquileres. Un sector ampliamente des-regulado en el cual el inquilino se encontraba preso de condiciones casi usureras para poder acceder a una vivienda. Aunque sería correcto hablar no de falta de regulaciones sino de regulaciones pro-mercado. A criterio propio, el Estado siempre regula ya sea por acción u omisión, con su presencia o ausencia favorece a determinados sectores. En este caso, a los propietarios inversionistas, a las inmobiliarias y nunca al inquilino. Hasta ahora.

Tal vez lo más sobresaliente de la norma es que ataca a un punto neurálgico del sector, las actualizaciones de contratos. Basta de incrementos semestrales arbitrarios, esto queda dado de baja. El nuevo esquema plantea incrementos anuales en base a un índice que está compuesto en partes iguales por el IPC Indec (Índice de Precios al Consumidor, la inflación hablando mal y pronto) y la variación de los salarios con el indicador Ripte (1), todo publicado mes a mes por el Banco Central.

Punto para los inquilinos, ya no más las actualizaciones van a depender de lo que el mercado quiera sino que será el Estado quien dicte cuánto pueden actualizar los contratos. Esto va de la mano con el segundo punto de interés para los inquilinos, la duración de los contratos, que pasan de 2 a 3 años brindando mayor estabilidad a las familias que alquilan; que, dicho sea de paso, representan cerca de 9 millones de personas en el país según datos del 2018.

Claro está que desde el sector pusieron el grito en el cielo, principalmente porque la nueva norma les quita el poder de decisión sobre los aumentos. Y los defensores del “mercado”, como si fuese un ente abstracto cuando en realidad están hablando de ellos mismos, advirtieron en tono de amenaza que los precios llegarían a niveles desorbitantes. 

Un poco de verdad hay en esa frase (la clásica profecía auto-cumplida): los agentes dominantes en el mercado intentarán recuperar lo que a su entender perdieron en manos del Estado con un ajuste en los precios. Es de esperar, hasta que la norma se acomode y se generen los mecanismos de control adecuados, que haya irregularidades o avivadas. Pero el horizonte es prometedor.

mdecaro
Fotografía: Matías De Caro

Dos puntos que merecen ser destacados brevemente. Primero, los sectores políticos más identificados con el mercado, opositores acérrimos de la intervención estatal, lograron meter por la ventana dos artículos que son un cariño al sector privado. La posibilidad de presentar como garantía avales bancarios y seguros de caución, es decir, mete en la pelea a los bancos, pobres ellos que no han ganado nada en los últimos 5 años (?). Y segundo, la posibilidad de realizar desalojos por mora casi de manera express. Cuando no, los sectores conservadores cuidando el negocio del capital privado.

Y si hablamos de políticas pro-mercado cómo no mencionar los créditos UVA que, por un lado, no fomentaron el sector de la construcción ya que el grueso de los créditos era destinado al mercado del usado, y, por otro lado, generó una transferencia de ingresos monumental hacia el sector financiero con los sistemas de actualización de cuotas y el capital prestado. Miles de familias se han visto afectadas por un cuota mensual y un capital que no para de aumentar, y todavía sin soluciones en el horizonte.

A grandes rasgos podemos plantear un avance en las regulaciones y políticas mencionadas pero sigue sin entrar en la discusión el problema del suelo. Las medidas anticíclicas, como el plan Argentina Construye, son por demás útiles en el actual escenario pero hay que tener cuidado de no caer en las lógicas del viviendismo, es decir, en la construcción porque sí de metros cuadrados sin una política integral de acceso al suelo.

En la medida en que no se generan las condiciones necesarias de acceso a las viviendas, se fomenta un círculo vicioso de especulación inmobiliaria que aleja cada vez más a la vivienda de la población que necesita una solución habitacional. Es necesario, por ello, avanzar en propuestas que entiendan al suelo como factor central de acceso a la vivienda. Generar instrumentos que capten las plusvalías urbanas por el Estado para que redunden en una mejora en el acceso y derecho a la ciudad.

Pero los marcos normativos no sirven de nada si el Estado no abandona el rol facilitador de negocios inmobiliarios, decimos unos; o el “rol pro-inversiones”, dicen otros. En definitiva, dos modos distintos de referirse al mismo problema: que la ciudad siga siendo producida y construida bajo lógicas de mercado.

Referencias

1. Remuneración imponible para el trabajador estable que elabora Anses.

Sobre el autor:

Julián es sociólogo, estudia a la vivienda y a lo urbano. Entiende a la sociología como a un buen 10 que riquelmianamente distribuye y tiene una mirada global del juego. Fanático de Seinfeld desde la época de Cemento y criterioso probador de filtros de Instagram.